¿Nuevas medidas? antes de una ejecución hipotecaria según el anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Más de lo mismo.

¿Nuevas medidas? antes de una ejecución hipotecaria según el anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Más de lo mismo.

El anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que ha trascendido hace unos meses trata de dar cumplimiento al mandato que la Unión Europea impuso al estado español a través de la DIRECTIVA 2014/17/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) no 1093/2010.

El incumplimiento del estado español para trasponer la directiva va ya para más de tres años, y desde nuestro punto de vista no cumple con las expectativas que la propia directiva determina. En este breve artículo vamos a analizar como el legislador trata de dar respuesta a la cuestión de las demoras y las ejecuciones hipotecarias que se producen una vez el consumidor no puede hacer frente al préstamo hipotecario. Adelantamos que con este anteproyecto la situación va a continuar dejando en manos de las entidades las modificaciones de los préstamos ante una situación de impago causada por un cambio en la situación económica del consumidor, que es la realidad más frecuente y la que durante estos años se ha dado. Entendemos que se va a perder la posibilidad de que la modificación del préstamo se imponga al prestamista según determinadas condiciones que se podrían haber regulado, teniendo en cuenta la nueva realidad económica del consumidor. Sin embargo se deja en manos del prestamista las condiciones de modificación del préstamo, lo que en definitiva va a conllevar  los mismos problemas que hemos padecido desde 2008, ante un préstamo impagado. La entidad de crédito tiene en su poder como modificar a su antojo el préstamo hipotecario o ejecutar.

La directiva 2014/17UE con respecto a las demoras y ejecución hipotecaria regula los parámetros que tienen que respetar los estados en el artículo 28 y establece lo siguiente en el número uno:

  1. Los Estados miembros adoptarán medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución.

El análisis está en cómo va a entender el estado español los términos razonablemente tolerantes, y la traducción que le ha dado según el anteproyecto, desde mi punto de vista viene recogida en el artículo 15 del anteproyecto denominado, “vencimiento anticipado” que determina lo siguiente:

“Artículo 15. Vencimiento anticipado.

  1. En los contratos de préstamo o crédito cuyo prestatario sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial el deudor perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
  2. a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de sus cuotas de amortización.
  3. b) Que las cuotas de amortización vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
  4. Al [tres] por ciento del valor del préstamo , si el plazo de amortización de la obligación garantizada fuera inferior a diez años o, en el caso de ser a diez años, el incumplimiento se produjera dentro del periodo de los diez primeros años de dicho plazo.
  5. Al [cinco] por ciento del valor del préstamo , si el plazo de amortización de la obligación garantizada es superior a diez años y el incumplimiento se produce más allá del periodo de los diez primeros años de dicho plazo.
  6. c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos quince días para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo. [En el requerimiento, el prestamista deberá ofrecer al prestatario la posibilidad de negociar durante el mismo plazo un acuerdo de modificación de las condiciones del préstamo].”

En definitiva, el legislativo lo que propone antes de acudir a une ejecución hipotecaria, es elevar el número de cuotas impagadas, que si hasta la fecha estaba en tres, con el aumento a un tres o cinco por ciento del importe del préstamo, esto va a suponer, (según mis cálculos) que  las cuotas impagadas para iniciar una ejecución se eleven a seis u ocho cuotas, y además obliga a realizar un requerimiento de pago que ya se realizaba por el prestamista y ofrecer al prestatario la posibilidad de negociar. Esa posibilidad de negociar es del todo criticable por cuanto es lo que la realidad ha impuesto tras el año 2008 por la crisis financiera que padecemos o hemos padecido, pero entendemos que no cumple con los requisitos de la directiva traspuesta de ser razonablemente tolerantes, por el siguiente argumento.

Basándonos en la realidad, que es lo que debe analizar y tener en cuenta el legislador, la mayor parte de los préstamos que no se pagan en ese país vienen derivados por un cambio en las circunstancias económicas que hasta ese momento tenía la familia que había estado pagando el préstamo, bien por una situación de desempleo de uno de los miembros, bien por un problema de enfermedad, o en definitiva, por cualquier circunstancia que produzca un cambio significativo en el nivel de ingresos que hasta ese momento tenía el consumidor. La pregunta es evidente ¿Por qué no se da respuesta a esa realidad?

La experiencia me dice que, esa posibilidad de negociar que se ofrece al prestatario por el prestamista, se convertirá como así ha ocurrido, en una imposición a las nuevas condiciones del prestamista,  que por otra parte podría entenderse razonable, en un mercado libre, bajo el razonamiento, de que si tú me incumples te doy otra oportunidad pero te empeoro las condiciones que en su día pactamos. Esto de hecho ha supuesto que el consumidor que se ha visto forzado a aceptar las condiciones que le imponía el prestamista, para evitar una ejecución, hayan producido un empeoramiento de las condiciones iniciales.

Si lo que se pretende por la Unión Europea es una protección del consumidor como parte más débil de la negociación, hubiera sido razonable y acorde con la legislación comunitaria que en esa posibilidad de negociar, la modificación de las condiciones de la hipoteca se hagan teniendo en cuenta la nueva situación económica del prestatario y evaluando de nuevo su solvencia. Dicho de otro modo, si la situación de impago como se espera puede ser momentánea se debería de haber impuesto unas mínimas normas que den respuesta a esa situación. Por ejemplo una medida razonable hubiera sido que durante un plazo de tiempo, atendiendo a los nuevos recursos económicos del consumidor el préstamo hubiera quedado suspendido o modificado durante un determinado tiempo con condiciones más beneficiosas, y pasado dicho plazo continuar con la condiciones pactadas en su momento. Algo parecido a lo que se recoge ya en el real decreto ley de ayuda a los deudores hipotecarios. Sin embargo tal y como está redactado el  artículo 18 del anteproyecto deja en manos del prestamista endurecer las condiciones del préstamo inicialmente pactadas, lo que redunda en un nuevo conflicto con el prestatario como la realidad nos enseña.

En definitiva si lo que se pretende con la reforma es que el prestatario tenga más posibilidades antes de perder su vivienda la reforma no añade nada nuevo a lo que estaba pasando.

 

 

Prestamo responsable, Análisis de la solvencia por partes de las entidades de crédito. ¿una obligación?

Con este articulo pretendemos un breve análisis del artículo 18 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que desde nuestro punto de vista supone una contradicción al determinar como una obligación de las entidades de crédito el llevar a cabo la evaluación de la solvencia que se ve disipada tras la redacción del último párrafo del propio artículo.

Cada vez que se concede un préstamo o crédito a una persona la entidad debe de realizar un estudio de la solvencia del cliente, hecho que en condiciones normales siempre se ha realizado, sin ser ley, como una obligación que como buen empresario realizaban las entidades de crédito.

Frente a la labor adecuada de las entidades a nadie se nos escapa que durante años y actualmente existen en el mercado la concesión automática de préstamo o créditos que dudamos que cumplan con estos mínimos estándares de préstamo responsable y que son obligaciones para el prestamista la evaluación de la solvencia del cliente. Evaluación que lo que pretende es realizar un estudio que le de un elemento a la entidad crediticia para poder determinar si su cliente le va a poder pagar y por tanto si es adecuado conceder el préstamo o crédito solicitado.

Con la orden EHA/2899/2011 que deroga la conocida circular del banco de España de 8/90 de transparencia de las operaciones y protección de la clientela, se desarrolla, entre otros aspectos, la evaluación de la solvencia del cliente que solicita un préstamo, bajo el título de préstamo responsable.

La reglas genéricas que se enumeran en dicho artículo como son, la solicitud al prestatario de los documentos que determinen su situación financiera y su capacidad de pago, así como la consulta a ficheros como la central de información de riesgos del banco de España y otros ficheros, son las actuaciones que siempre habían realizado las entidades de crédito, llamadas responsables, pero que con esta norma se convierte en obligación llevarlas a cabo.

Los cuatro aspectos que tienen que estudiar las entidades responsables para evaluar la solvencia del cliente son los siguientes:

  1. La adecuada evaluación de la situación de empleo, ingresos, patrimonial y financiera del cliente,
  2. La valoración de la capacidad del cliente y de los garantes de cumplir con sus obligaciones de pago derivadas del crédito o préstamo,
  3. En el caso de créditos o préstamos a tipo de interés variable, y de otros en los que el valor de las cuotas pueda variar significativamente a lo largo de la vida de la operación, se deberá valorar cómo afectaría esta circunstancia a la capacidad del cliente de cumplir con sus obligaciones
  4. En el caso de créditos o préstamos hipotecarios o con otras garantías reales, la valoración prudente de tales garantías mediante procedimientos que eviten influencias o conflictos de interés que puedan menoscabar la calidad de la valoración.

Tras el análisis de dichos aspectos la entidad debería de comunicar al cliente si le concede o no el préstamo. Lo que entendemos supone una obligación de la entidad que si en un futuro dicho préstamo concedido se ha llevado a cabo sin contar con dicho estudio o menospreciando alguno de ellos sobre ella deben de pesar las consecuencias de no haberlo realizado adecuadamente. Es decir el cliente es responsable de pagar lo que puede según su solvencia y la entidad debe asumir las consecuencias de no haber realizado adecuadamente la evaluación de la solvencia. Sin embargo el artículo 18 analizado termina con el siguiente párrafo:

“6. La evaluación de la solvencia prevista en este artículo se realizará sin perjuicio de la libertad de contratación que, en sus aspectos sustantivos y con las limitaciones que pudieran emanar de otras disposiciones legales, deba presidir las relaciones entre las entidades de crédito y los clientes y, en ningún caso afectará a su plena validez y eficacia, ni implicará el traslado a las entidades de la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones de los clientes.”

Es decir, que pese a que la evaluación no sea correcta la entidad puede conceder el préstamo o crédito, y ello no afectaría a la validez y eficacia del contrato, por tanto de qué sirve llevar a cabo la evaluación de la solvencia si al final la entidad se le exime de cualquier sanción por no llevarla a cabo de forma adecuada. La crítica a la norma se hace necesaria. Al final la sensación que se tiene es que el legislador ha querido dar respuesta a la realidad social pero sin atreverse a penalizar a la mala gestión de la entidad crediticia. Los tribunales son los que determinarán los efectos de un préstamo incumplido sin haberse llevado a cabo en su día la adecuada evaluación de la solvencia

La reestructuración de la deuda hipotecaria. ¿Una solución para el deudor?

Desde que se inició la crisis económica, los problemas para realizar el pago de la cuota hipotecaria, de numerosas familias, ha sido una constante en los últimos años. Dicho impago producía la reclamación de la totalidad de la deuda por la entidad de crédito y finalmente el desahucio de las familias. En los casos más dramáticos incluso hemos llegado a conocer casos de ciudadanos que a la desesperada llegaron a quitarse la vida.

Para dar solución a esta realidad, nació el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, decreto que ha sufrido distintas reformas, que han ido ampliando cada vez más la protección a determinados colectivos, pero que pese a ello considero insuficiente.

La última reforma se ha llevado a cabo con el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, que vuelve a ampliar el ámbito de aplicación, así como el plazo para aquellas familias que estaban en situación de tener suspendido el lanzamiento de su vivienda, lanzamiento que se prorroga hasta mayo de 2020.

La protección del deudor hipotecario, se basa en el concepto de umbral de exclusión, que aglomera a un número de personas con determinadas características, que se consideran por el legislador como especialmente vulnerables, y que a su vez cumplan con unos determinados requisitos económicos (no me voy a detener a enumerarlos ni estudiarlos, al no ser el objeto de este breve apunte).

Cumpliéndose con dichos requisitos el deudor hipotecario, tiene el derecho y la entidad la obligación de adoptar las medidas que vienen recogidas en dicha legislación.

Las primeras medidas a las que se puede acoger el deudor hipotecario son las siguientes:

  • I. Carencia en la amortización de capital de cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
  • II. Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  • III. Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.
  • IV. En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.

 

La realidad que me he encontrado con frecuencia en el ejercicio profesional es que pese a que el deudor hipotecario cumplía los requisitos establecidos por la ley sin embargo en su momento no se llevo a cabo o no se acogieron a los mecanismos que establece la legislación. La pregunta no se hace esperar ¿Qué puede hacer un deudor que pese a cumplir con los requisitos no se ha acogido a las ayudas y ha podido perder su vivienda?

La solución pasaría por reclamar a la entidad de crédito la adopción de las medidas que no le aplicó en su momento, llegándose incluso a reclamar la posible nulidad de las concretas modificaciones del préstamo que se llegaron a realizar en condiciones más duras que las establecidas en la legislación que les ampara. Nos encontramos de nuevo en que el propio legislador obliga a las entidades de crédito a informar a sus clientes de esta posibilidad, y sin embargo en muchas ocasiones dicha información no se ha dado, reestructurándose las deudas sin contar con la protección que nos da la ley.

 José Andrés Serrano Hermoso.

Breve comentario a las normas de transparencia del anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. ¿El Notario el obligado a dar la información?

Hace unos días ha saltado a los medios de comunicación la noticia del proyecto de la denominada nueva ley hipotecaria, como una solución ante la avalancha de reclamaciones que durante varios años han sufrido las entidades crediticias. Reclamaciones basadas en la mayor parte de los casos en la falta de información y de transparencia  a la que están obligadas las entidades crediticias.

Debemos de aprovechar para criticar que de nuevo el anteproyecto de ley que regulará los contratos de crédito inmobiliario, deja fuera de su ámbito de aplicación  a los pequeños autónomos o empresarios. Solo vendría a regular la compraventa de vivienda para uso residencia, que si cabe están más desprotegidos o igual de desprotegidos que los consumidores.

Es cierto que dicho anteproyecto intenta dar respuesta a la realidad por la que el consumidor en sentido estricto, carecía de información exhaustiva antes de la firma del préstamo y en el mismo momento de la firma en Notaria.

En nuestra labor profesional, nuestros clientes, nos han venido a manifestar, que de su préstamo solo conocía la cantidad que el banco le prestaba, el plazo de devolución, que estaba referenciado su préstamo al conocido Euribor, y en muchos casos ni siquiera se informaba de la cuota inicial a pagar. Se actuaba mas por la confianza, en que el banco había hecho bien su trabajo y había analizado las circunstancias financieras y económicas de la familia. Y por tanto era conocedor, que con los recursos económicos que disponía el prestatario iba, a poder hacer frente al préstamo. Esa confianza se ha roto y con este anteproyecto entendemos que el legislador intenta recuperarla en la figura del Notario.

Repercute sobre sus espaldas que ha sido él, el Notario, el que va ha informado sobre el préstamo hipotecario y sobre sus consecuencias. Se establece la presunción legal que si se acude previamente al Notario para que asesore, se habrá cumplido con el deber de información.

Dos dudas me asaltan: ¿cobrará el notario por esta nueva labor de asesoramiento? Según el anteproyecto no ¿Qué tipo de pruebas realizará el notario para determinar que se ha entendido los efectos económicos del préstamo que se va a firmar? ¿Se negará el notario a firmar escrituras en las que no se haya pedido su previo asesoramiento?

El legislador ha elegido al Notario como garante del deber de transparencia, cuando dicho deber corresponde a la entidad crediticia. Estaremos atentos a como queda finalmente la ley.